地下车库哪些是业主共有的?

现在，停车是个大问题。关于停车位我们应该注意什么问题？

 

哪些地下车库是车主拥有的？哪些停车位不能出售？

 

 

一、车位能不能进行买卖？

 

能，但是分情况。如果是有产权的车位，二手房购房者可以从卖方那里进行车位购买；如果是只有使用权的车位，二手房购房者可以在办理物业交割的时候，进行车位租赁或转交，如果运气好，赶上卖家的车位使用合同到期，你可以直接办理更名。

 

1.产权车位

 

有产权的车位有“车位本儿”，可以跟房屋一起进行买卖交易。

 

2.使用权车位

 

只有使用权的车位没有“车位本儿”，不能买卖，只能进行使用权的变更。车位使用权变更一般是在物业交割时进行，涉及车位租赁合同签署或转交（租赁不超过20年），合同到期后可以办理更名，部分小区可直接续费使用。

 

二、哪些车位不能进行买卖？

 

1.小区的公共空地

 

小区里的空地，有的时候甚至是绿地，开发商或者物业公司画根线就收钱。有些以一定的价格出售给业主，而有些则按月出租。据悉，由于该小区的土地使用权属于所有业主，开发商无权出售地上的露天停车位。此类车位，由业主大会授权行业委员会委托不动产租赁所有者使用，可以扣除必要费用，进入小区的修理资金。

 

2.无约定的地下车位

 

如果地下停车位的建筑面积不分摊，开发商单独取得车库的产权，开发商可以将产权出售给购房者，但地下车库只能预售给小区内商品房的预购者。开发商出售这样的停车位似乎很自然，但事实并非如此。在房屋买卖合同中，开发商必须声明小区地下停车位的产权是单独转让的，而不是与房屋一起出售。如果没有类似的书面说明，地下停车位也应由业主分享，收入也应归业主所有。

 

这部分收入可以由社区委员会委托财产公司收取，收入后扣除必要的管理费用到社区维护资金。

 

3.共享的地下停车位

 

许多开发商在卖房子的同时也卖地下停车位，但地下停车位是合法的，许多业主不知道。如果地下停车位的面积已经被小区业主作为公摊面积分享，那么开发商就没有权利出售。换句话说，当出售房屋时，地下停车位的面积已经分配给每个业主，并且已经按比例地收取了钱，然后将这样的地下停车位出售给业主意味着重复地收取钱。

 

中华人民共和国城市房地产管理法第三十七条规定：未依法登记的所有权证书不得转让。因此若不能办理产权，车位买卖合同是不受法律保护的，业主买到手的只是一张白纸。

 

这类的地下车位办不了产权证，属全体小区业主所有，严格地说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。

 

4人防工程禁止出售开发商

 

没有分摊的地下面积是不是都可以卖呢？当然不是。有的地下车位属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。

 

根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。

 

5.销售使用权超过20年属于欺诈

 

有的开发商很“明智”，在签车位合同的时候会申明车位不能买卖，不签买卖合同，只与业主签租赁合同。可在租赁期限上超过了20年的时候，并不向消费者声明20年后不受法律保护。根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”消费者租赁车位，即所谓的销售使用权，最长期限也只有20年，20年后是不受法律保护的。

 

凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为，消费者可请求双倍赔偿。

 

三、地下车库可以计入容积率吗？

 

这里有一个“容积率”的概念。容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，是城市区划管理中所采用的一项重要指标。并且，容积率是反映建筑物是否分摊到相应土地使用权的一个概念，只有参加建筑面积容积率计算的建筑物，才能取得相应宗地号的土地使用权面积份额。

 

未计入容积率的建筑物，不可能取得房地产权证书，其初始登记的法律权利只能依附于计入容积率的具有房地产权的建筑物。

 

开发商如果将地下车库作为地下建筑面积报批，则地下车库可以计入容积率，也可以进行房地产权的初始登记，取得独立的产权证书，开发商可以保留其所有权。

 

反之，如果没有计入容积率，则伴随着分摊了土地使用权的房屋的所有权出售给全部业主，这些房屋分摊的土地使用权也转移给全部业主，进而占用了这些业主共有场地的车位（库）的所有权亦应归业主共有。

 

四、购买无产权车位有风险？

 

购买没有产权的车位风险较大。业主花十几万元甚至更多钱与开发商签订的所谓“车位买卖合同”，实际上很多时候只能视为长期租赁协议，一旦出现自然灾害等不可预知状况时，车位就不再属于业主了。

 

另外，一旦遇到小区拆迁等问题，没有产权登记的车位肯定是拿不到拆迁补偿款的。

 

尽管开发商宣称业主购买停车位之后可以自由转让使用权，价格自定，物业还可以免费办理变更登记；但是没有权利转移凭证的停车位交易，始终存在不小风险。

 

 

五、车位买卖价格可以怎样定？

 

1.车位出售价格要根据小区的位置，楼房的价格，参考行业平均状况等因素定价，评估出可以销售出去的价位。

 

2.车位的价格也会因位置、类型不同而价格不同，比如说子母车库（可以停一大一小两个车位）就相对比两个正常车位要低一些。

 

六、车位交易流程有什么？

 

车位买卖流程：车位检验→签约→缴税→过户。

 

1.车位核验

 

所需资料：车位证原件及复印件、车位所有权人身份证原件及复印件；

 

所需时间：一般10个工作日。

 

2.签约（包括网签、定金协议及买卖合同三部分）

 

①网签。网签价为车位原购买价，需要准备的资料有：车位本、身份证、户口本、婚姻证明（已婚的需要配偶的同意出售证明）、银行卡。

 

②定金协议（与一般房屋买卖相同，超10万的部分要做资金监管）

 

(3)销售合同(与一般房屋销售合同相同)

 

3.缴税（契税：原值×3%；印花税：原值×1‰）

 

所需资料：身份证、车位本、户口本、结婚证（已婚）、原车位购买发票。

 

4.过户

 

买卖双方需要在房地产登记中心办理过户(部分市区需要提前预约过户)。

 

所需资料：①卖方：身份证、车位本、户口本、结婚证（已婚）、车位原购买发票；②买方：身份证、户口本、结婚证（已婚），还需提供缴税后的完税证明。